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プラモデルみたいなワンルームマンションが続々と建設されている。

黒い壁に赤い柱のマンションや、風が吹いたら吹き飛びそうな壁の作りのマンションがあまりにも無秩序に作られているのを見て、もぞもぞしている。

もともと、古いビルや公団など、ちょっと年代物の建物を見るのが好きだ。

こういった建物は作りがよい。

内装を整えれば、とても快適に住めるし、外観もいい場合が多く、まだまだ利用できると個人的に思っている。

それに比べると最近のアパートローンの加熱で建てられるマンションは受け付けない。

景観的に止めて欲しい

空いた土地に建物を建てるのは自由だが、いやいやそんなところに建てなくてもという所に、

エキセントリックなマンションが建ったりする。

バブル時代のマンションなんかも結構奇抜だが、最近のはちゃっちい上に奇抜なので、なんというか趣がない。

造りがしっかりしていると、廃墟になったときもいい感じになるのだが、最近のはボロくなるだけだ。

孫の世代に残せても始末に困る

施工会社などのウリ文句として次世代やその次の世代へ資産を残せるというのがあると思う。

ただ、見た感じ最近経っているマンションの寿命は20年から30年くらいの気がする。

気がするだけで、50年、60年いけるのかもしれないが、そこまでしぶとく残っている状況は想像できない。

子の世代まで残ったとしても、引き継いだときにはボロボロになっていて、収益性はなくなっていると思われる。

本人の相続対策として建築されることが多いと思うが、正直引き継いだ方は迷惑な気がする。

そもそも儲からない

収支計画や資金繰りを不動産会社などから見せられると、結構行ける感じで作られているのだと思う。

どういう感じで作ると行ける感じに見えるか考えてみると、

前提として、家賃の下落は考えられていないのではないだろうか。

また減価償却部分が余裕資金として提示されている可能性がある。

通常、減価償却費部分の余裕資金は修繕の積立などに充てるべきで、この部分から返済や生活資金に流用すると今後の修繕が不可能になる。

家賃も5年もすると落ちる。

消費税の還付スキームは難しいと思うので、この辺は流石にウリ文句にはなっていないと思われる。

相続対策になるか

キャッシュを建物などの不動産にすると相続税計算上の評価額が下がる可能性はある。

なので相続対策にはなる。

ただ、今後劣化していく物件を相続した次の世代にとってはちょっと迷惑かもしれない。

そんなことならキャッシュで相続したほうが相続税は高くなるがいい気がする。

セカンドオピニオン受け付けています

マンションの営業を受けている方は、一度ご相談ください。

収益性や資金繰り、相続対策としてどうかなど検討します。

こういう感じの建物が好き

小規模企業共済について

個人事業主の退職金として小規模企業共済は結構利用されているが、会社の役員も小規模企業共済に加入できる場合がある。

小規模企業共済のいいところは、所得税の計算上経費にできる点と、受取時に退職金として受け取れる場合がある点だ。

経費にできるということは、毎年の所得税を抑える事ができる。

また経費にしたお金を退職金として受け取った場合の所得税も抑えることができる。

生命保険なんかよりも優遇されている。

会社の役員の場合は小規模企業共済を受け取って、さらに会社からも退職金を受け取るということがあると思われる。

この場合、受け取るタイミングとしていいのは小規模企業共済を65歳くらいで受け取って、その5年後に会社から退職金を受け取るパターンだ。

退職金の税金計算上の控除で有利になる。

ただし、小規模企業共済は20年未満で任意解約すると掛金以下しか退職金としてもらえなかったり、65歳未満で解約をした場合は退職金として扱われなかったりする。

仮に解約せずに亡くなってしまった場合は相続税の計算上も優遇されるので、節税になると思う。

契約書の印紙について

業務契約や取引基本契約などを締結すると、普通は2通契約書を作成して、いずれにも印紙を貼り付けて、双方が正本を保管するということをしていると思う。

私は基本的に契約書の正本別にいらない派なので、クライアントに正本を保管して頂き、私はコピーを保管することにしている。

この場合は印紙は正本分の1通でいい。

印紙の節約方法的なのは色々編み出されていて、取引基本契約書を締結する際に、第●号文書に該当しないようにするとか、契約内容を契約書にせず、メールとかで回付するとか。

どれも確かに印紙は節約できるのだろうけど、契約内容について合意をするのがそもそもの目的であるものの、その内容を変えたり、書面にせずメールで確認という形になるので、そもそもの契約という根幹のところがぐらつく感じがある。

そんな中、最近CLOUDSIGN（クラウドサイン）というのを見つけた。

これは契約書をPDFにして、契約の当事者がネット上で電子署名するサービスだ。

ネット上なので印紙は必要ない。

電子署名も、名前を入力するだけなので難しくはない。

印紙節約というよりかは、そもそもかからない状態になり、紙で契約書を保管する必要もないので

とてもいいと思う。

領収書やレシートのPDF保存

領収書やレシートの管理はめんどくさくはないが、場所を取る。

ただし、会社法上や税法上書類の保管は義務付けられているので保管しないといけない。

これについては税務署へ事前に申請すればPDF保存できる場合がある。

PDF保存したい場合、まずスキャナーを準備して、対応している会計ソフトを導入する必要がある。

で、書類をPDFにする人と、PDFになったデータを原本と突き合わせる人が必要になる。

1人しかいないところは、突き合わせる人を税理士に任せることができる。

税理士に任せる場合、コストがかかる。

そう考えるとPDF保存するところは、ある程度の人数がいる会社とかで、管理業務にみんなで取り組める体制ができるところに限られるかなと思った。

カレーリーフ。スリランカではカラピンチャと呼ばれている。

近所のおばの家で育てている。

スリランカや南インドのカレーやおかずによく入っている。

事業承継税制が改正になった。

正確には、現行の制度は残したまま特例制度が併設された。

特例は10年間の期間限定で、5年以内に申請をしている会社が利用可能とのこと。

そもそも事業承継税制とは

事業承継税制は同族経営の会社向けの株式承継制度で、これを利用するとお父さんから息子へ、自社の株式を相続税負担を軽くして承継させることができる。

現行の制度では発行済株式の2/3までの株式を上限に、株式にかかる相続税の80%が猶予される。

一見いい制度っぽいが、承継可能な株式数に制限があったり、相続税も中途半端に猶予されるので適用を躊躇する。

他にも従業員の雇用の80%キープを求められたり、事業が継続できなくなった場合には猶予がストップするなど、事業をする中で予想し難い部分についが要件として求められたりして、検討のテーブルに乗せづらい制度であった。

実際に適用している企業はかなり少かった。

今回何が変わったのか

承継可能な株式の上限がなくなったり、猶予される税額の上限もなくなった。

この制度を利用して、お父さんから息子へ、発行済株式の100%を移動させた場合でも、その全ての相続税が猶予される。

従業員の雇用についても、80%がキープできなくても大丈夫になった。

他にも、見た目便利そうな感じになっている。

変わったとは言うものの

とは言うものの、この先10年以内に承継がある中小企業ということで対象はかなり絞られる。

現在のオーナーが60歳位で、これからご子息や同族内で承継を考えているところにはぴったりかもしれない。

それ以外の会社にとっては意味のない制度だ。

ただ、対象に該当しない会社でも何があるかわからないので、申請だけしておいてもいいかもしれない。

そもそも

事業承継税制ができた背景には非上場株式の評価額が高いというのがある。

純資産が多い会社や、利益がよく出ている会社はかなり高い評価額になる。

会社の創業者の場合、100%近い株式の保有比率であることも考えられ、株式だけでもびっくりするくらいの価値になることがある。

ただ、株式を100%持っているからと言って、会社の財産が自由自在になるかというとそうではない。

会社には従業員がいるし、債権者や債務者もいる。

純資産でやりくりしながら会社を守って、成長していかなければならない。

そう考えると純資産価値が株主に跳ね返ってくるのはちょっとかわいそうな気もする。

株価評価の段階で評価する会社の事業実態を加味して、株価の評価減をするとかの方が実用的なのではないかなと思った。

いつの日かの西成。

この辺をブラブラするのが好きだ。